Το νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου 2026, προσθέτει δύο εξαιρέσεις για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5: τις παλιές δηλώσεις που μεταφέρονται στο νεότερο πλαίσιο και ορισμένα δημόσια και δημοτικά κτίρια. Η γενική δυνατότητα να τακτοποιήσει κανείς ένα ιδιωτικό ακίνητο με σοβαρές παραβάσεις δεν επιστρέφει. Παρακάτω εξηγούμε ποιους αφορά η αλλαγή και τι πρέπει να ελέγξεις.
Τι είναι η κατηγορία 5 και γιατί είναι «κλειστή»
Στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026), το άρθρο 383 χωρίζει τις αυθαίρετες κατασκευές σε κατηγορίες. Στην κατηγορία 5 πέφτουν όσες αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης δεν χωρούν στις κατηγορίες 1 έως 4, δηλαδή οι μεγάλες παραβάσεις. Όταν ένα ακίνητο υπαχθεί, πληρώσει το παράβολο και το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, η επιβολή κυρώσεων αναστέλλεται για τριάντα χρόνια και μπορεί να πουληθεί ή να μεταβιβαστεί.
Η γενική δυνατότητα νέων υπαγωγών στην κατηγορία 5 έχει σταματήσει από το 2020. Από τότε ανοίγουν μόνο στενές εξαιρέσεις για συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Οι εξαιρέσεις που ισχύουν ήδη
Ο Κώδικας προβλέπει ήδη πέντε ειδικές περιπτώσεις (περιπτώσεις εγ΄ έως εζ΄ του άρθρου 383), όπου η αίτηση γινόταν δεκτή μέσα σε συγκεκριμένη προθεσμία:
- ακίνητα που αποκτήθηκαν σε αναγκαστικό πλειστηριασμό,
- ακίνητα από κληρονομιά,
- ακίνητα leasing που επέστρεψαν στον ιδιοκτήτη μετά τη λήξη ή τη λύση της σύμβασης,
- ακίνητα που πέρασαν στην Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου,
- ακίνητα σε περιοχές που κηρύχθηκαν σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης μέσα στο 2020.
Για τις τέσσερις πρώτες, το κείμενο του Κώδικα ορίζει ως τελευταία ημερομηνία την 31.12.2025. Όποιος δηλαδή περίμενε για ένα ακίνητο από κληρονομιά ή πλειστηριασμό, με το ισχύον κείμενο έχει πλέον μείνει εκτός.
Αυθαίρετα κατηγορίας 5: τι προσθέτει το νομοσχέδιο
Η αλλαγή βρίσκεται στην παράγραφο 12 του άρθρου 69 του νομοσχεδίου «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας». Το άρθρο αυτό διορθώνει διάφορα σημεία του Κώδικα και προσθέτει στο άρθρο 383 δύο νέες περιπτώσεις.
1. Παλιές δηλώσεις των ν. 4014/2011 και 4178/2013
Η πρώτη (εη΄) αφορά περιπτώσεις που είχαν υπαχθεί στον ν. 4014/2011 ή στον ν. 4178/2013 και μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις διατάξεις του Κώδικα. Δεν πρόκειται για νέες δηλώσεις αλλά για φακέλους που υπάρχουν ήδη και πρέπει να συνεχίσουν στο νεότερο σύστημα. Η μεταφορά δεν σημαίνει ότι ο φάκελος περνά αυτόματα, αφού οι υπόλοιπες προϋποθέσεις του νόμου εξακολουθούν να ισχύουν.
2. Σχολεία, παιδικοί σταθμοί, γήπεδα και δομές πρόνοιας
Η δεύτερη (εθ΄) αφορά ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως δημόσια σχολεία πρωτοβάθμιας ή δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης. Καλύπτει επίσης δημοτικούς παιδικούς και βρεφονηπιακούς σταθμούς που ανήκουν σε δήμους, σε νομικά πρόσωπα των δήμων ή στην «Κτηριακές Υποδομές Α.Ε.», καθώς και αθλητικές εγκαταστάσεις και δομές πρόνοιας που ανήκουν σε δήμους. Η αίτηση πρέπει να υποβληθεί μέσα στην προθεσμία στην οποία παραπέμπει το νομοσχέδιο (παρ. 2 του άρθρου 344 του Κώδικα). Η παραπομπή αυτή είναι από τα σημεία που αναμένεται να χρειαστούν διευκρίνιση στη διαβούλευση, οπότε περίμενε το τελικό κείμενο πριν υπολογίσεις ημερομηνίες.
Τι δεν αλλάζει για τα ιδιωτικά ακίνητα
Αν έχεις ιδιωτικό ακίνητο με παραβάσεις κατηγορίας 5 και δεν υπάρχει παλιά δήλωση, το νομοσχέδιο δεν σου ανοίγει δρόμο. Σύμφωνα με δημοσιεύματα του τεχνικού τύπου, η γενική επαναφορά συνδέεται με μηχανισμούς που δεν έχουν ακόμη ενεργοποιηθεί, όπως η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και η μεταφορά συντελεστή δόμησης. Μέχρι τότε, ένα τέτοιο ακίνητο δυσκολεύεται να μεταβιβαστεί και μπορεί να του επιβληθούν κυρώσεις.
Το νομοσχέδιο είναι ακόμη σχέδιο. Μπορεί να αλλάξει μετά τη διαβούλευση και ισχύει μόνο όταν ψηφιστεί και δημοσιευθεί σε ΦΕΚ.
Τι σημαίνει για εσένα
- Ιδιοκτήτης με παλιά δήλωση (4014/2011 ή 4178/2013): βρες τον αριθμό δήλωσης και ζήτα από μηχανικό να ελέγξει σε ποια φάση βρίσκεται ο φάκελος και αν πληρώνονται κανονικά οι δόσεις του προστίμου.
- Ιδιοκτήτης χωρίς δήλωση: μην βασίζεσαι σε αυτή τη ρύθμιση. Αν σκοπεύεις να πουλήσεις ή να αγοράσεις οικόπεδο ή κτίσμα, κάνε πρώτα αυτοψία με μηχανικό για να ξέρεις σε ποια κατηγορία ανήκουν οι παραβάσεις.
- Μηχανικός: διάβασε το άρθρο 69 στο opengov και, αν βλέπεις ασάφεια (π.χ. στην προθεσμία της περ. εθ΄), κατάθεσε σχόλιο πριν κλείσει η διαβούλευση.
- Εργολάβος που δουλεύει με δήμους: αν ο δήμος σού αναθέσει επισκευή σε σχολείο, παιδικό σταθμό ή γήπεδο με πολεοδομικές εκκρεμότητες, οι εργασίες μπορεί να εξαρτώνται από την τακτοποίηση του κτιρίου. Ρώτα από την αρχή αν υπάρχει νόμιμη άδεια.
Οι λεπτομέρειες κάθε περίπτωσης πρέπει να επιβεβαιώνονται με μηχανικό, και για τα οικονομικά με λογιστή, πάνω στο τελικό κείμενο του νόμου.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να τακτοποιήσω τώρα ένα ιδιωτικό αυθαίρετο κατηγορίας 5;
Όχι, εκτός αν ανήκει σε μία από τις ειδικές εξαιρέσεις του άρθρου 383. Το νομοσχέδιο προσθέτει μόνο τις παλιές δηλώσεις που μεταφέρονται και ορισμένα δημόσια και δημοτικά κτίρια.
Πότε θα ισχύσουν οι αλλαγές;
Μετά την ψήφιση και τη δημοσίευση σε ΦΕΚ. Η διαβούλευση κλείνει στις 24 Οκτωβρίου 2026, και σύμφωνα με δημοσιεύματα η ψήφιση αναμένεται τον Νοέμβριο.
Ισχύει ακόμη η εξαίρεση για ακίνητα από κληρονομιά;
Στο ισχύον κείμενο του Κώδικα, η προθεσμία για τις κληρονομιές, όπως και για πλειστηριασμούς, leasing και Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου, έχει όριο την 31.12.2025. Το νομοσχέδιο δεν την παρατείνει.
Αν χρειάζεσαι μηχανικό ή τεχνίτες για αυτοψία και αποκατάσταση παραβάσεων, δες τις αγγελίες για εργάτες και τεχνίτες. Αν προσφέρεις τέτοιες υπηρεσίες, μπορείς να ανεβάσεις νέα αγγελία.
Σχόλια