Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξέδωσε στις 15 Οκτωβρίου 2026 απόφαση που περιορίζει μια παλιά πρακτική: να «παγώνουν» πράξεις εφαρμογής επειδή στην ίδια περιοχή έχουν ξεκινήσει ειδικά πολεοδομικά σχέδια (ΕΠΣ). Για ιδιοκτήτες οικοπέδων σε περιοχές με εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη, που περιμένουν χρόνια την πράξη εφαρμογής για να χτίσουν, αυτό μπορεί να σημαίνει ότι η διαδικασία ξαναπαίρνει μπροστά. Δεν σημαίνει όμως ότι κάθε οικόπεδο γίνεται αυτόματα οικοδομήσιμο.
Τι προέβλεπε η απόφαση του 2022
Τον Απρίλιο του 2022 το ΥΠΕΝ είχε εκδώσει ερμηνευτική απόφαση (αρ. πρωτ. 35365/1385/8.4.2022) για το αν ένα τμήμα εγκεκριμένης πολεοδομικής μελέτης μπορεί να εξαιρεθεί από την πράξη εφαρμογής που βρίσκεται σε εξέλιξη, όταν στην ίδια περιοχή έχει ξεκινήσει διαδικασία Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου. Στην πράξη, αυτό έδινε τη δυνατότητα να μείνει σε αναμονή η πράξη εφαρμογής (ή κομμάτι της) μέχρι να ολοκληρωθεί το νέο σχέδιο.
Η λογική ήταν να μη «κλειδώσουν» ιδιοκτησίες και όροι δόμησης που μπορεί να αλλάξουν λίγο αργότερα με το ΕΠΣ. Το πρόβλημα είναι ότι ένα ΕΠΣ θέλει χρόνο, και στο μεταξύ οι ιδιοκτήτες έμεναν με οικόπεδα που δεν μπορούσαν ούτε να τα χτίσουν ούτε να τα πουλήσουν με σιγουριά.
Τι αλλάζει για τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια
Η νέα απόφαση (αρ. πρωτ. ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/72486/2600, αναρτημένη στη Διαύγεια) έχει θέμα το πεδίο εφαρμογής της απόφασης του 2022. Σύμφωνα με όσα δημοσιεύει το ecopress, η ρύθμιση του 2022 δεν εφαρμόζεται πλέον σε μία συγκεκριμένη κατηγορία: στα ΕΠΣ που καταρτίζει η Πολιτεία λόγω ανάγκης ταχείας ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου.
Με απλά λόγια: αν στην περιοχή σου «τρέχει» ΕΠΣ αυτού του τύπου, δεν μπορεί πια να χρησιμοποιηθεί η απόφαση του 2022 ως λόγος για να μείνει σε αναμονή η πράξη εφαρμογής ή να εξαιρεθεί τμήμα της περιοχής. Η πρόθεση είναι οι πολεοδομικές διαδικασίες που έχουν ήδη προχωρήσει να μη σταματούν επειδή παράλληλα συντάσσεται νέο σχέδιο.
Τι δεν αλλάζει
Εδώ χρειάζεται προσοχή, γιατί τέτοιοι τίτλοι εύκολα παρεξηγούνται:
- Δεν αφορά όλα τα ΕΠΣ. Για τις άλλες κατηγορίες ΕΠΣ εξακολουθεί να εξετάζεται το υφιστάμενο πλαίσιο, μαζί και η απόφαση του 2022.
- Δεν κάνει τα ακίνητα αυτόματα οικοδομήσιμα. Η πράξη εφαρμογής πρέπει να ολοκληρωθεί και να κυρωθεί, και η άδεια να εκδοθεί κανονικά, με όλες τις υπόλοιπες προϋποθέσεις.
- Δεν καταργεί άλλες αναστολές. Αν η περιοχή έχει αναστολή ή περιορισμό από άλλη πολεοδομική διάταξη, αυτός ισχύει.
- Δεν ορίζει ειδική διαδικασία ή προθεσμία για την επανεκκίνηση των πράξεων εφαρμογής που είχαν ήδη μπει σε αναμονή. Θα χρειαστεί κινητικότητα από τον ιδιοκτήτη, τον μηχανικό και τον δήμο.
Το ρίσκο που μένει ανοιχτό
Το ζήτημα δεν λύνεται εντελώς. Αν μια πράξη εφαρμογής ολοκληρωθεί όσο το ΕΠΣ είναι ακόμη σε εξέλιξη, το νέο σχέδιο μπορεί αργότερα να φέρει διαφορετικές χρήσεις γης ή όρους δόμησης. Τότε ίσως χρειαστεί τροποποίηση ή προσαρμογή όσων έχουν ήδη εγκριθεί.
Για τον ιδιοκτήτη αυτό σημαίνει ένα πρακτικό ερώτημα: χτίζω τώρα με τους ισχύοντες όρους ή περιμένω; Το πώς θα επηρεάσει μια μελλοντική αλλαγή το δικό σου ακίνητο κρίνεται κατά περίπτωση, γι’ αυτό ρώτα το ρητά τον μηχανικό σου πριν δεσμευτείς οικονομικά.
Τι σημαίνει για εσένα
- Ιδιοκτήτης οικοπέδου σε περιοχή «σε αναμονή»: μάθε από τον δήμο ή την αρμόδια υπηρεσία αν στην περιοχή σου καταρτίζεται ΕΠΣ και ποιας κατηγορίας. Αν είναι ΕΠΣ που καταρτίζει η Πολιτεία για ταχεία ολοκλήρωση του σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, ζήτα γραπτώς να συνεχιστεί η πράξη εφαρμογής, επικαλούμενος τη νέα απόφαση.
- Μηχανικός: για κάθε φάκελο έλεγξε αν η αναμονή στηριζόταν στην απόφαση του 2022 ή σε άλλη διάταξη. Μόνο η πρώτη περίπτωση επηρεάζεται. Κράτα τον αριθμό πρωτοκόλλου και την ΑΔΑ της νέας απόφασης στον φάκελο.
- Αγοραστής οικοπέδου: μην αγοράσεις με το σκεπτικό ότι «ξεμπλόκαρε». Ζήτα βεβαίωση για το στάδιο της πράξης εφαρμογής, τις τυχόν εισφορές σε γη και χρήμα και το αν υπάρχει ΕΠΣ σε εξέλιξη.
- Εργολάβος: αν περιμένεις δουλειά σε τέτοια περιοχή, υπολόγισε ότι από την κύρωση της πράξης εφαρμογής μέχρι την άδεια μεσολαβεί ακόμη διαδικασία. Μην κλείνεις χρονοδιάγραμμα πριν βγει η άδεια.
Οι λεπτομέρειες για κάθε ακίνητο εξαρτώνται από το καθεστώς της περιοχής, γι’ αυτό επιβεβαίωσέ τες με μηχανικό ή δικηγόρο με εμπειρία σε πολεοδομικά.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να βγάλω οικοδομική άδεια από αύριο;
Όχι αυτόματα. Η απόφαση αφαιρεί έναν λόγο καθυστέρησης της πράξης εφαρμογής σε μία κατηγορία ΕΠΣ. Το οικόπεδο πρέπει να έχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής και να πληροί όλες τις άλλες προϋποθέσεις.
Πώς ξέρω αν το ΕΠΣ της περιοχής μου ανήκει στην κατηγορία που αφορά η απόφαση;
Ρώτα τον δήμο ή την υπηρεσία που χειρίζεται την πράξη εφαρμογής και ζήτα τα στοιχεία της απόφασης έναρξης του ΕΠΣ. Ο μηχανικός σου μπορεί να το ελέγξει από τα σχετικά έγγραφα.
Αν το ΕΠΣ αλλάξει αργότερα τους όρους δόμησης, χάνω κάτι;
Ενδέχεται να χρειαστούν προσαρμογές σε όσα έχουν εγκριθεί. Το πώς επηρεάζεται το δικό σου ακίνητο κρίνεται κατά περίπτωση, γι’ αυτό μίλα με μηχανικό πριν πάρεις απόφαση.
Αν ψάχνεις οικόπεδο και θέλεις να δεις τι κυκλοφορεί, ρίξε μια ματιά στις αγγελίες οικοπέδων. Αν το δικό σου ξεμπλοκάρει και ετοιμάζεσαι να χτίσεις, θα βρεις συνεργεία στους εργάτες & τεχνίτες, ενώ αν πουλάς, μπορείς να ανεβάσεις νέα αγγελία.
Σχόλια