Μη άρτια οικόπεδα εντός σχεδίου: η ασάφεια του νέου Κώδικα

Όσοι έχουν μη άρτια οικόπεδα μέσα σε σχέδιο πόλης βρίσκονται ξανά σε αβεβαιότητα. Η διάταξη που επί δεκαετίες επέτρεπε, υπό προϋποθέσεις, να χτίσεις σε τέτοια οικόπεδα (άρθρο 25 του ν. 1337/1983) δεν εμφανίζεται αυτοτελώς στον νέο Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας. Υπηρεσίες Δόμησης και μηχανικοί ζητούν από το ΥΠΕΝ να ξεκαθαρίσει αν ισχύει ακόμη.

Παρακάτω εξηγούμε τι ακριβώς συμβαίνει, τι λέει επίσημα το υπουργείο για τον Κώδικα και πώς να κινηθείς μέχρι να έρθει διευκρίνιση.

Τι είναι ο νέος Κώδικας και γιατί μας αφορά

Ο Κώδικας Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026 (ΦΕΚ 88/Α/8-6-2026). Σύμφωνα με το ενημερωτικό σημείωμα του ΥΠΕΝ, συγκεντρώνει σε έναν Κώδικα 477 άρθρων την ισχύουσα χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία, ώστε μηχανικοί, υπηρεσίες και πολίτες να μην ψάχνουν σε δεκάδες νόμους.

Το υπουργείο τονίζει ότι ο Κώδικας δεν εισάγει νέους κανόνες δικαίου, αλλά κωδικοποιεί ό,τι ήδη ισχύει. Στο ίδιο σημείωμα υπάρχει και μια φράση που έχει σημασία για το θέμα μας: «Ό,τι δεν κωδικοποιείται δεν καταργείται.»

Το πρόβλημα με τα μη άρτια οικόπεδα

Σύμφωνα με δημοσίευμα του ecopress (13/10/2026), μια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) έστειλε έγγραφο στο ΥΠΕΝ επισημαίνοντας ότι το άρθρο 25 του ν. 1337/1983 δεν περιλαμβάνεται αυτοτελώς στον νέο Κώδικα. Η ίδια ΥΔΟΜ εκτιμά ότι η διάταξη παραμένει σε ισχύ και πρέπει να εφαρμόζεται αυτοτελώς, αλλά ζητά επίσημη διευκρίνιση για:

• αν η διάταξη εξακολουθεί να ισχύει,
• τι γίνεται με αιτήσεις στις e-Άδειες που είχαν υποβληθεί πριν από τη δημοσίευση του Κώδικα,
• ποιο νομικό εργαλείο θα εφαρμόζεται για τα υφιστάμενα μη άρτια οικόπεδα.

Το ζήτημα δεν είναι καινούργιο. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών (ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ) είχε στείλει υπόμνημα στην ηγεσία του ΥΠΕΝ στις 13/07/2026. Επισήμαινε ότι η αιτιολογική έκθεση του νόμου αφήνει να εννοηθεί ότι η διάταξη για τη δόμηση σε μη άρτια οικόπεδα καταργείται, ενώ στο σώμα του Κώδικα δεν υπάρχει ρητή αναφορά σε κατάργηση. Η ομοσπονδία προειδοποιούσε ότι τέτοιες ασάφειες αυξάνουν τον κίνδυνο δικαστικών εμπλοκών και ακυρώσεων πράξεων στο ΣτΕ.

Γιατί η ασάφεια έχει πρακτικό κόστος

Στην πράξη, όταν ένας υπάλληλος της ΥΔΟΜ δεν είναι βέβαιος για τη νομική βάση, συνήθως δεν προχωρά στον έλεγχο ή στην έκδοση. Αυτό σημαίνει καθυστερήσεις για τον ιδιοκτήτη, αβεβαιότητα για τον μηχανικό που έχει αναλάβει τη μελέτη και πάγωμα για τον εργολάβο που περιμένει να ξεκινήσει.

Υπάρχει και δεύτερο ρίσκο. Η ρύθμιση για τα μη άρτια οικόπεδα έχει ιστορικό προσφυγών: όπως θυμίζει το ecopress, το ΣτΕ έχει κρίνει κατά καιρούς αντισυνταγματικές παλαιότερες εκδοχές της. Μια άδεια που εκδίδεται πάνω σε αμφισβητούμενη βάση είναι πιο εκτεθειμένη σε προσφυγή γειτόνων ή τρίτων, ακόμη κι αν τελικά κριθεί νόμιμη.

Για όποιον σκέφτεται να αγοράσει μικρό οικόπεδο εντός σχεδίου, η ασάφεια επηρεάζει άμεσα την αξία του. Ένα οικόπεδο που δεν είναι βέβαιο αν χτίζεται δεν αξίζει το ίδιο με ένα άρτιο και οικοδομήσιμο.

Τι ισχύει μέχρι να έρθει διευκρίνιση

Δεν υπάρχει, όσο μπορέσαμε να ελέγξουμε, επίσημη εγκύκλιος του ΥΠΕΝ ειδικά για το θέμα. Υπάρχουν όμως δύο επιχειρήματα υπέρ της συνέχισης της ισχύος. Το πρώτο είναι η επίσημη θέση του υπουργείου ότι ο Κώδικας δεν φέρνει νέους κανόνες και ότι ό,τι δεν κωδικοποιείται δεν καταργείται. Το δεύτερο είναι ότι, κατά το ecopress, η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ αναφέρει πως η διάταξη ισχύει σύμφωνα με οδηγίες του ΥΠΕΝ.

Το αντίθετο επιχείρημα είναι η διατύπωση της αιτιολογικής έκθεσης. Μέχρι να υπάρξει γραπτή απάντηση, κάθε ΥΔΟΜ μπορεί να το χειριστεί διαφορετικά. Οι λεπτομέρειες για κάθε οικόπεδο πρέπει να ελέγχονται από μηχανικό και, όπου χρειάζεται, από δικηγόρο.

Τι σημαίνει για εσένα

• Ιδιοκτήτης μη άρτιου οικοπέδου: ζήτα από τον μηχανικό σου να ελέγξει με ποια διάταξη θα στηριχτεί η άδεια και να ρωτήσει γραπτώς την αρμόδια ΥΔΟΜ πώς χειρίζεται τέτοιες αιτήσεις μετά τον Κώδικα.
• Έχεις ήδη αίτηση στις e-Άδειες: παρακολούθησε την πορεία της και κράτα όλη την αλληλογραφία. Αν υπάρξει καθυστέρηση, ζήτα έγγραφη αιτιολόγηση.
• Μηχανικός: τεκμηρίωσε στον φάκελο τη νομική βάση και ενημέρωσε γραπτώς τον πελάτη για την εκκρεμότητα, ώστε να μην υπάρξουν παρεξηγήσεις για τους χρόνους.
• Εργολάβος / μάστορας: μην κλειδώνεις συνεργείο και υλικά για έργο σε μη άρτιο οικόπεδο αν δεν έχει εκδοθεί άδεια. Βάλε στο συμφωνητικό ρήτρα για καθυστέρηση λόγω άδειας.
• Υποψήφιος αγοραστής: πριν δώσεις προκαταβολή, ζήτα έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας. Αν το οικόπεδο είναι μη άρτιο, συζήτησε την τιμή με βάση το ρίσκο.

Συχνές ερωτήσεις

Καταργήθηκε η δόμηση σε μη άρτια οικόπεδα εντός σχεδίου;

Δεν υπάρχει ρητή κατάργηση στο σώμα του Κώδικα. Το ΥΠΕΝ δηλώνει γενικά ότι ό,τι δεν κωδικοποιείται δεν καταργείται, αλλά ειδική διευκρίνιση για το άρθρο 25 του ν. 1337/1983 δεν έχει δημοσιευθεί.

Μπορώ να καταθέσω τώρα αίτηση για άδεια;

Ναι, η κατάθεση δεν απαγορεύεται. Το ζήτημα είναι πώς θα την εξετάσει η ΥΔΟΜ. Ρώτησε πρώτα την αρμόδια υπηρεσία μέσω του μηχανικού σου.

Αφορά και τα οικόπεδα εκτός σχεδίου;

Όχι. Το συγκεκριμένο ζήτημα αφορά τη διάταξη για μη άρτια οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης. Η εκτός σχεδίου δόμηση έχει δικούς της κανόνες.

Αν ψάχνεις οικόπεδο και θέλεις να αποφύγεις τέτοιες εκπλήξεις, δες τις αγγελίες για οικόπεδα και ζήτα από τον πωλητή στοιχεία αρτιότητας από την αρχή. Αν έχεις οικόπεδο προς πώληση με καθαρή εικόνα, ανέβασε νέα αγγελία. Όταν έρθει η ώρα να χτίσεις, θα βρεις συνεργεία στις αγγελίες για εργάτες και τεχνίτες.