Εργασίες μικρής κλίμακας: τι αλλάζει στο όριο των 25.000 ευρώ

Το ΥΠΕΝ έθεσε σε δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο που, εκτός από την αγορά ενέργειας, διορθώνει λάθη και παραπομπές του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. Μία από τις διορθώσεις αφορά τις εργασίες μικρής κλίμακας και το ποιες από αυτές εξαιρούνται από το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ. Αν σχεδιάζεις ανακαίνιση, θερμομόνωση, αυτόνομη θέρμανση ή φωτοβολταϊκό, αξίζει να δεις τι προτείνεται.

Τι είναι το νομοσχέδιο και πότε κλείνει η διαβούλευση

Πρόκειται για το νομοσχέδιο «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας», που αναρτήθηκε στο opengov.gr στις 10 Οκτωβρίου 2026. Σχόλια γίνονται δεκτά έως τις 24 Οκτωβρίου 2026, ώρα 10:00. Το κομμάτι που ενδιαφέρει την οικοδομή είναι το άρθρο 69, με τίτλο «Διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας». Περιέχει 23 σημεία που διορθώνουν τον Κώδικα «Νικόλαος Ταγαράς», ο οποίος κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026.

Είναι ακόμη σχέδιο. Μέχρι να ψηφιστεί και να δημοσιευτεί σε ΦΕΚ, ισχύει το σημερινό κείμενο του Κώδικα, και το τελικό κείμενο μπορεί να αλλάξει.

Πώς λειτουργεί σήμερα το όριο των 25.000 ευρώ

Το άρθρο 315 του Κώδικα χωρίζει τις εργασίες σε δύο ομάδες. Για τις περισσότερες εργασίες χρειάζεται οικοδομική άδεια. Για μια μεγάλη λίστα μικρότερων εργασιών (παράγραφος 2) αρκεί η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ). Σε αυτή τη λίστα είναι, μεταξύ άλλων, οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις που δεν αγγίζουν τον φέροντα οργανισμό, οι χρωματισμοί και οι επισκευές όψεων με ικρίωμα, οι επεμβάσεις για αλλαγή ή διάνοιξη ανοιγμάτων στις όψεις, η εξωτερική θερμομόνωση, η αυτόνομη θέρμανση και τα φωτοβολταϊκά όπου απαιτείται έγκριση.

Η ΕΕΔΜΚ όμως έχει «ταβάνι». Όταν οι εργασίες της παραγράφου 2 ξεπερνούν συνολικά τις 25.000 ευρώ, χρειάζεται οικοδομική άδεια. Ο προϋπολογισμός μετριέται ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και υπολογίζεται με βάση το Παράρτημα του άρθρου 400 του Κώδικα, άρα δεν είναι απαραίτητα το ποσό που γράφει η προσφορά του συνεργείου.

Για ορισμένες κατηγορίες το όριο δεν ισχύει: σε αυτές αρκεί ΕΕΔΜΚ όσο κι αν κοστίζει το έργο. Σήμερα ο Κώδικας τις ορίζει ως τις περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, λ΄, λδ΄ και λε΄.

Τι αλλάζει για τις εργασίες μικρής κλίμακας

Το νομοσχέδιο αντικαθιστά τις παραπομπές, ώστε οι εξαιρέσεις από το όριο να είναι οι περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, κθ΄, λγ΄ και λδ΄. Στην πράξη:

• Μπαίνουν στις εξαιρέσεις η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης (κθ΄) και η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, όπου απαιτείται ΕΕΔΜΚ (λγ΄).
• Βγαίνουν από τις εξαιρέσεις οι περιπτώσεις λ΄ και λε΄ (η δεύτερη αφορά την κατάτμηση οριζόντιων ιδιοκτησιών), οπότε για αυτές θα μετρά κανονικά το όριο των 25.000 ευρώ.
• Μένουν όπως ήταν η εξωτερική θερμομόνωση και τα παθητικά ηλιακά συστήματα στις όψεις (ιθ΄), οι ανελκυστήρες για άτομα με αναπηρία (στ΄), οι προσωρινές κατασκευές με πιστοποιητικό στατικής επάρκειας (ε΄) και οι ανεμογεννήτριες (λδ΄).

Για όλες τις υπόλοιπες εργασίες της λίστας, όπως οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις, οι επισκευές όψεων ή οι αλλαγές ανοιγμάτων, ο κανόνας μένει ίδιος: πάνω από 25.000 ευρώ ανά ιδιοκτησία χρειάζεσαι οικοδομική άδεια.

Η ειδική ρύθμιση για τα κτίρια της ΔΥΠΑ

Προστίθεται νέα παράγραφος 9 στο άρθρο 315. Για εργασίες που έγιναν μετά τις 11.4.2025 σε κτίρια της ΔΥΠΑ, τα οποία είναι ενταγμένα στο πρόγραμμα στρατηγικών δημοσίων συμβάσεων ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης, θα αρκεί ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού. Η διάταξη αφορά μόνο αυτά τα κτίρια. Δεν καταργεί το όριο για τις ιδιωτικές ανακαινίσεις.

Άλλα σημεία του άρθρου 69 που αξίζει να ξέρεις

• Οικισμοί πριν από το 1983: διορθώνεται μια παραπομπή στη διάταξη για την πολεοδόμηση οικισμών που υπήρχαν έως τις 14.3.1983. Η διόρθωση δεν αλλάζει τα όρια κανενός οικισμού και δεν δίνει μόνη της νέα δικαιώματα δόμησης.
• Ακυρωμένες άδειες: για κτίρια με ακυρωμένη άδεια αναστέλλονται οι κυρώσεις, εφόσον έχει υποβληθεί εμπρόθεσμα αίτηση επανέκδοσης. Η αναστολή ισχύει το αργότερο έως τις 31.12.2026.

Τι σημαίνει για εσένα

• Ιδιοκτήτης που ανακαινίζει: ζήτα από τον μηχανικό να υπολογίσει τον προϋπολογισμό με τον τρόπο του Κώδικα πριν κλείσεις συνεργεία. Αν βγαίνει κοντά στις 25.000 ευρώ, αποφάσισε από την αρχή αν θα πας σε ΕΕΔΜΚ ή σε άδεια.
• Εργολάβος: μην ξεκινάς εργασίες πριν εκδοθεί η σωστή πράξη. Ένα έργο που «φούσκωσε» από προσθήκες εργασιών μπορεί να χρειάζεται άδεια, και τότε η ΕΕΔΜΚ δεν σε καλύπτει.
• Εγκαταστάτες θέρμανσης και φωτοβολταϊκών: αν ψηφιστεί η διάταξη, οι δικές σου εργασίες θα καλύπτονται ρητά από ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως ποσού. Μέχρι τότε ισχύει το σημερινό κείμενο, οπότε για μεγάλα έργα ρώτα πρώτα τον μηχανικό.
• Μηχανικός: παρακολούθησε το τελικό κείμενο μετά τις 24 Οκτωβρίου. Αν έχεις παρατηρήσεις, μπορείς να τις καταθέσεις στη διαβούλευση.

Οι λεπτομέρειες για κάθε ακίνητο επιβεβαιώνονται πάντα με μηχανικό, γιατί η κατάταξη μιας εργασίας εξαρτάται από τα στοιχεία του κτιρίου.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει ήδη η αλλαγή στις εξαιρέσεις;

Όχι. Είναι διάταξη νομοσχεδίου σε διαβούλευση. Θα ισχύσει μόνο αφού ψηφιστεί και δημοσιευτεί σε ΦΕΚ, και το τελικό κείμενο μπορεί να διαφέρει.

Τα 25.000 ευρώ μετριούνται για όλη την πολυκατοικία;

Όχι. Ο Κώδικας ορίζει ότι ο προϋπολογισμός μετριέται ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, δηλαδή συνήθως ανά διαμέρισμα ή ανά αυτοτελές κτίριο.

Μπορώ να «σπάσω» μια μεγάλη ανακαίνιση σε πολλές ΕΕΔΜΚ;

Ο Κώδικας κοιτά τον συνολικό προϋπολογισμό των εργασιών στην ίδια ιδιοκτησία, άρα το όριο αφορά το σύνολο και όχι κάθε εργασία χωριστά. Συζήτησέ το με μηχανικό πριν ξεκινήσεις.

Αν ετοιμάζεις ανακαίνιση και ψάχνεις συνεργείο, δες τις αγγελίες για εργάτες και τεχνίτες ή βρες ικριώματα και μηχανήματα στα εργαλεία & μηχανήματα. Αν προσφέρεις εσύ υπηρεσίες, μπορείς να ανεβάσεις νέα αγγελία.