Συνένωση διαμερισμάτων σε γειτονικά κτίρια: τι προτείνει το ΥΠΕΝ

Το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση ανοίγει τον δρόμο για συνένωση διαμερισμάτων ή επαγγελματικών χώρων του ίδιου ορόφου που ακουμπούν μεταξύ τους αλλά ανήκουν σε διαφορετικά κτίρια. Το βασικό σημείο είναι ότι η συναίνεση μετριέται στις ιδιοκτησίες που ενώνονται και όχι σε όλη την πολυκατοικία. Αν σκέφτεσαι να ενώσεις δύο χώρους ή αναλαμβάνεις τέτοιο έργο, δες τι ισχύει σήμερα και τι προτείνεται.

Ποιο είναι το νομοσχέδιο και πότε κλείνει η διαβούλευση

Η διάταξη βρίσκεται στο άρθρο 70 του νομοσχεδίου «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας», που αναρτήθηκε στο opengov.gr στις 10 Οκτωβρίου 2026. Σχόλια γίνονται δεκτά έως τις 24 Οκτωβρίου 2026, ώρα 10:00. Το άρθρο έχει τίτλο «Λειτουργική ενοποίηση όμορων ιδιοκτησιών ιδίου επιπέδου (ορόφου) που είναι εφαπτόμενες και βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια» και τροποποιεί την παράγραφο 5 του άρθρου 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026).

Είναι ακόμη σχέδιο νόμου. Μέχρι να ψηφιστεί και να δημοσιευτεί σε ΦΕΚ ισχύει το σημερινό κείμενο του Κώδικα, και η τελική διατύπωση μπορεί να αλλάξει.

Τι ισχύει σήμερα για τη λειτουργική συνένωση

Ο Κώδικας ήδη προβλέπει δύο περιπτώσεις «λειτουργικής» συνένωσης, δηλαδή ενιαίας χρήσης χώρων χωρίς να χάνουν τη νομική τους αυτοτέλεια:

• Κτίσματα σε όμορα οικόπεδα, με συναίνεση ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67%, για το διάστημα που ορίζει ιδιωτικό συμφωνητικό.
• Αυτοτελείς ιδιοκτησίες στο ίδιο κτίριο, πάλι με συναίνεση 67%.

Και στις δύο περιπτώσεις πρέπει να διασφαλίζεται η στατική επάρκεια. Οι επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό θέλουν κατά κανόνα τη συναίνεση των συνιδιοκτητών. Ο Κώδικας όμως επιτρέπει ορισμένες να γίνουν μονομερώς, αν μελέτη στατικής επάρκειας δείχνει ότι το κτίριο παραμένει ασφαλές. Αν η μελέτη ζητά ενίσχυση, αυτή μπορεί επίσης να γίνει μονομερώς, με έξοδα των ιδιοκτητών των χώρων που ενώνονται, εφόσον δεν αγγίζει υποστυλώματα και δοκούς και περιορίζεται μέσα σε αυτούς τους χώρους.

Τι αλλάζει στη συνένωση διαμερισμάτων

Το νομοσχέδιο προσθέτει ειδικό κανόνα για την περίπτωση που ενώνονται μεμονωμένες όμορες ή εφαπτόμενες ιδιοκτησίες του ίδιου ορόφου, στο ίδιο ή σε όμορο κτίριο ή γεωτεμάχιο. Τυπικό παράδειγμα: δύο διαμερίσματα ή δύο γραφεία που χωρίζονται από κοινό τοίχο, αλλά το καθένα ανήκει σε άλλη πολυκατοικία.

Για αυτές τις περιπτώσεις αρκεί η συναίνεση των ιδιοκτητών των χώρων που ενώνονται, με πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Δεν χρειάζεται δηλαδή να συμφωνήσει το 67% όλης της πολυκατοικίας. Η διάταξη ισχύει ανεξάρτητα από όσα γράφουν η σύσταση οροφοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, με την προϋπόθεση ότι διασφαλίζεται η στατική επάρκεια μετά τις διαρρυθμίσεις.

Προβλέπεται επίσης ότι, με τις ίδιες προϋποθέσεις, οι χώροι μπορούν αργότερα να χωριστούν ξανά και να επανέλθουν στην προηγούμενη κατάσταση.

Ποια χαρτιά χρειάζονται

Η λειτουργική συνένωση χώρων περιλαμβάνεται στη λίστα εργασιών του άρθρου 315 του Κώδικα για τις οποίες εκδίδεται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ). Δεν είναι στις εξαιρέσεις από το όριο των 25.000 ευρώ, οπότε για μεγαλύτερο προϋπολογισμό χρειάζεται οικοδομική άδεια. Τα δικαιολογητικά ορίζονται στο άρθρο 327 και περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων:

• αίτηση από κάθε ιδιοκτήτη των χώρων που ενώνονται,
• τη συναίνεση με πλειοψηφία 67%,
• τεκμηρίωση από μηχανικό ότι δεν θίγεται η στατική επάρκεια των κτιρίων,
• κάτοψη και τομή, μαζί με τροποποιημένη μελέτη πυροπροστασίας του ενιαίου χώρου.

Τα ίδια ισχύουν και όταν οι χώροι χωρίζονται ξανά μετά τη συνένωση.

Τι σημαίνει για εσένα

• Ιδιοκτήτης: πριν αγοράσεις το διπλανό διαμέρισμα με σκοπό να τα ενώσεις, ζήτα από μηχανικό να ελέγξει αν ο τοίχος που θέλεις να ανοίξεις είναι φέρων και αν τα δύο κτίρια συνεργάζονται στατικά. Αυτό καθορίζει το κόστος περισσότερο από οτιδήποτε άλλο.
• Συνιδιοκτησία από κληρονομιά: αν ένα από τα διαμερίσματα ανήκει σε περισσότερους, φρόντισε να έχεις εγγράφως τη συμφωνία τους. Η διάταξη μετρά το 67% σε κάθε ιδιοκτησία χωριστά.
• Μηχανικός: ετοίμασε από την αρχή στατική τεκμηρίωση για δύο κτίρια, που συχνά έχουν διαφορετικό φορέα και διαφορετική χρονιά κατασκευής, και την αναθεωρημένη μελέτη πυροπροστασίας. Παρακολούθησε το τελικό κείμενο μετά τις 24 Οκτωβρίου.
• Εργολάβος / μάστορας: μην ξεκινάς καθαιρέσεις πριν εκδοθεί η ΕΕΔΜΚ ή η άδεια. Βάλε στην προσφορά χωριστά τις εργασίες ενίσχυσης, γιατί μπορεί να προκύψουν μετά τη στατική μελέτη.
• Επαγγελματίας που μισθώνει χώρο: ένα κατάστημα ή γραφείο που θέλει να επεκταθεί στον διπλανό χώρο θα έχει πιο ρεαλιστική λύση, αλλά χρειάζεται τη συμφωνία των ιδιοκτητών και όχι μόνο του ενοικιαστή.

Οι λεπτομέρειες για κάθε ακίνητο επιβεβαιώνονται πάντα με μηχανικό και, για τα θέματα οροφοκτησίας, με δικηγόρο.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να ενώσω τώρα δύο διαμερίσματα σε διαφορετικές πολυκατοικίες;

Η ειδική ρύθμιση για διαφορετικά κτίρια είναι ακόμη σε διαβούλευση. Θα ισχύσει μόνο αφού ψηφιστεί και δημοσιευτεί σε ΦΕΚ. Για χώρους στο ίδιο κτίριο υπάρχει ήδη πρόβλεψη στον Κώδικα.

Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει αλλαγές, τι ισχύει;

Σύμφωνα με το σχέδιο, η συναίνεση 67% ανά ιδιοκτησία αρκεί ανεξάρτητα από όσα ορίζουν η σύσταση οροφοκτησίας και ο κανονισμός, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια.

Γίνονται δύο διαμερίσματα ένα στο κτηματολόγιο;

Η διάταξη μιλά για λειτουργική ενοποίηση, που προβλέπεται ότι μπορεί να αναιρεθεί με επαναφορά στην προηγούμενη κατάσταση. Για το αν και πώς αλλάζει η σύσταση οροφοκτησίας, μίλησε με δικηγόρο και συμβολαιογράφο.

Αν ετοιμάζεις συνένωση χώρων, θα βρεις συνεργεία για καθαιρέσεις, ενισχύσεις και φινιρίσματα στις αγγελίες για εργάτες και τεχνίτες, και κομπρεσέρ, κόφτες ή ικριώματα στα εργαλεία & μηχανήματα. Αν κάνεις τέτοιες εργασίες, ανέβασε νέα αγγελία.